시장이 침체했다고 투자자들에게 기회가 전혀 없을까요. 기존 아파트 뿐만 아니라 새 아파트에도 기회가 있습니다. 아파트 분양권이 처음 분양했던 가격보다 더 싸지는, 즉 마이너스 프리미엄(마피)이 붙는 분양권에 주목해야 하는 이유입니다.

마피의 주요 원인은 부동산 시장의 침체입니다. 과거 부동산 시장이 상승세를 유지할 때는 분양가 대비 웃돈을 기대할 수 있었지만, 최근 시장에서는 수요 감소로 인해 분양가 이하로 거래되는 사례가 증가하고 있습니다.

주택담보대출 금리 인상과 대출 규제도 영향을 미쳤습니다. 금리가 오르면서 대출 이자 부담이 커지고, 대출 규제가 강화되면서 수분양자들이 잔금을 마련하기 어려워졌습니다. 이로 인해 급매물이 쏟아져 나오며 마피 매물이 늘어나게 되었습니다. 수급 불균형도 한몫하고 있습니다. 특정 지역에 입주 물량이 집중되면 공급 과잉이 발생하고, 이는 가격 하락을 부추기는 주요 요인이 됩니다.

마피는 실수요자들에게 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 기회를 줍니다. 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높은 지역의 아파트를 매입한다면 향후 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 예컨대 수도권광역급행철도(GTX) 노선과 같은 교통호재와 재건축·재개발 사업이 활발하게 진행되는 지역에서는 지금은 마피가 붙었을지라도 수년 후 교통 여건의 개선과 주거환경이 정비되면서 웃돈이 붙은 가능성이 높습니다.

송도국제도시는 2008년 금융위기 이후 미분양과 마피가 확산됐습니다. 이는 초기 과도한 물량 공급과 정주 여건 부족이 주요 원인이었습니다. 1·2공구는 조기 개발로 편의시설이 갖춰져 상대적으로 안정적이었으나, 5·7공구는 공급 과잉으로 인해 타격을 받았습니다. 이후 국제학교, 병원, 쇼핑몰 등 인프라가 확충되면서 2015년부터 시세가 회복됐고 송도는 투자 가치가 높은 지역으로 자리 잡았습니다.

세종시도 초기 개발 당시 정부 부처 이전이 지연되고 정주 여건이 부족해 다수의 단지가 마피 상태로 거래되었습니다. 특히 인구 유입이 기대치를 밑돌며 시장 침체가 이어졌습니다. 그러나 이후 정부 부처 이전이 본격화되고, 학군, 교통, 상업시설 등 생활 인프라가 확충되면서 세종시는 빠르게 회복했습니다. 현재는 안정적인 주거지이자 투자 지역으로 평가받고 있습니다.

마피 물건은 초기 투자 비용이 적지만 철저한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 부동산의 핵심 가치를 결정하는 요소들을 제대로 이해하고 평가해야 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

부동산 시장은 순환합니다. 하락기에 매수한 자산은 상승기에 큰 수익을 안겨줄 수 있습니다. 전략적 접근만이 위기를 기회로 바꿀 열쇠입니다.

<슬롯사이트 지니닷컴 The Moneyist 송승현 도시와경제 대표

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com