베스트 머니이스트
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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슬롯사이트사이트 규제 강화하면 지방이 무너집니다
최근 통계청의 주택 소유자와 개인 소유 주택 수를 기반으로 한 통계에 따르면, 1인당 평균 소유 주택 수가 수도권보다 지방에서 더 많은 것으로 나타났습니다. 2023년 기준으로 전국의 1인당 평균 소유 주택 수는 1.072호로, 지방은 1.09호인 반면 수도권은 이보다 적은 1.052호였습니다. 이 결과는 일반적으로 수도권 거주자가 더 많은 주택을 소유할 것이라는 예상과 상반됩니다.특히 수도권은 주택 수요에 비해 공급이 원활하지 않아 1인당 평균 소유 주택 수가 감소하는 추세를 보입니다. 이러한 배경에는 다주택자에 대한 규제가 있습니다. 다주택자에 대한 징벌적 세금 정책으로, ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 증가했기 때문입니다.2017년 1.095호로 최고치를 기록한 전국의 1인당 평균 소유 주택수는 2023년 1.072호로 줄었습니다. 지역별로 보면 이 기간 수도권은 3.31% 감소했고 지방은 1.09% 줄었습니다. 특히 서울은 2017년 1.096호에서 2023년 1.045호로 4.64% 급감했습니다.서울 내에서도 1인당 평균 소유 주택수가 가장 크게 감소한 지역은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)이라고 불리는 대표적인 주거 선호 지역들입니다. 강남구는 8.75%의 큰 감소폭을 기록했고, 서초구와 송파구, 강동구 등이 뒤를 이었습니다. 이어 마포구와 용산구, 성동구가 다음 순위를 차지했습니다.문재인 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하니 다주택자들이 보유하고 있던 주택을 처분했습니다. 따라서 민주당이 다시 집권을 한다 하더라도 다주택자 규제정책이 시장에 미치는 영향은 문재인 정부 때와는 다른 양상을 보일 것으로 예상할 수 있습니다.만약 다주택
2024-12-19 07:30 -
집도 배달되는 시대, 세컨드 하우스가 뜨고 있습니다
내 집 마련이 어려운 것은 한국만의 이야기가 아닙니다. 미국에서도 집값과 모기지 금리가 오르고 매물까지 부족해 내 집 마련이 힘들어지고 있습니다. 기존 주택을 사기 어려워지니 젊은층에서는 조립식 주택으로 눈을 돌리는 경우도 늘고 있습니다. 아마존 등에서 수만달러면 소규모 조립식 주택을 주문할 수 있기 때문입니다.조립식 주택은 현장에서 건설되는 전통적인 주택과 달리 공장에서 제작·배송됩니다. 전자상거래(이커머스) 기업 아마존에서 '프리패브 하우스'(prefab house) 또는 '모바일 하우스'(mobile house)라고 검색하면 다양한 조립식 주택을 보여줍니다. 10만달러에 달하는 고가의 조립식 주택부터 3000달러도 되지 않는 창고 형태도 있습니다.미국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 9월 현재 미국 주택 중간가격은 40만4500달러로 15개월 연속 상승세입니다. 전통적인 주택과 비교하면 조립식 주택은 가격이 10분의 1 수준인 셈입니다. 모양, 크기, 색상 등을 맞춤형으로 제작할 수 있고 시공기간도 짧으며 교체 및 철거도 용이합니다. 친환경적이라는 점도 젊은 층의 수요를 늘리는 요인입니다. 미국 센서스국 자료에 따르면 전체 주택에서 조립식 주택이 차지하는 비중은 약 6%라고 합니다. 올해는 9월까지 신규 조립식 주택 7만7000채가 공급돼 전년 같은 기간 대비 16% 증가한 것으로 집계됐습니다. 단점도 있습니다. 부동산인 일반 주택과 달리 조립식 주택은 동산으로 간주되어 감가상각이 빠르다는 점이 대표적입니다. 구입할 때 정부 보증 융자를 받을 수 없다는 점도 불리합니다. 민간에서 융자를 받더라도 신용대출에 준하는 고율 이자를 부담하는 등의 불리한 조건을 감
2024-12-12 06:30 -
트럼프 2기 행정부…美 슬롯사이트 볼트 메이저시장
도널드 트럼프 미 대통령 당선인이 미국 주택시장에 미칠 영향에 관심이 쏠립니다. 지난해 미국 물가상승률의 3분의 2는 주거 관련 비용이 차지했기 때문입니다. 이에 트럼프 당선인은 주거에 들어가는 비용을 낮추겠다고 공약했고, 경제학자들은 그의 정책 제안 중 일부는 즉각 효과를 발휘할 것이라고 내다봤습니다. 가장 유망한 정책은 주택 건설에 대한 연방 규제를 폐지하고, 주택 건설에 필요한 연방 토지를 공급하며 에너지 비용을 낮추는 것입니다. 반대로 관세를 인상하고 수백만명에 이르는 이민자를 추방하고 주택 지원을 줄이려는 그의 제안은 집값과 임대료 인상을 유발할 수 있습니다. 이러한 정책의 인플레이션 효과로 인해 미국 중앙은행(Fed)이 금리 인하를 계속하지 못할 수도 있습니다.주택정책 전문가들은 궁극적으로 심각한 주택 부족으로 어려움을 겪고 있는 미 주택시장에 얼마나 많은 신규 공급을 할 수 있는지에 주택가격이 좌우될 것이라고 전망합니다. "신규 주택건설 비용 절반으로"…규제 완화트럼프 대통령 당선인은 연방 규제를 완화해 신규 주택건설 비용을 절반으로 줄이겠다고 밝혔습니다. 주택 관련 규제는 주 및 지방 정부가 차지하는 비중이 크지만, 연방 규제도 일부 있습니다. 트럼프는 바이든 행정부의 에너지 효율 요구사항 중 일부를 되돌리고, 수질오염 방지법에 따른 규제를 간소화하고 연방 주택국 대출자의 규정 준수 요건을 완화하기를 바란다고 말했습니다.강화되는 규제도 있습니다. 트럼프 당선인은 버락 오바마 전 미 대통령이 인종 분리를 줄이기 위해 고안한 규칙을 폐지하고 교외 지역이 엄격한 지역 토지 구획법을 유지하도
2024-12-06 06:29 -
소득 대비 집값 되레 하락…핵심지는 고소득자가 사는 겁니다
가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란 연소득을 모두 모아 주택을 구입하는 데 걸리는 기간을 이야기합니다. 가계의 주택구입 능력을 나타내는 대표적인 지표로 주택가격 수준을 평가할 때 많이 인용됩니다.PIR은 주택가격의 수준을 평가하는 지표로 쓰이지만, 가정의 불합리성과 현상 이해의 한계를 품고 있습니다. 소득을 모두 모아 집을 사는 사람은 없을 뿐 아니라 자산을 고려하지 않는다는 문제는 치명적인 결함입니다. 주택구입 예정자 대부분은 소득과 함께 자산을 활용해 주택을 구입하며 소득은 오히려 구입 당시보다 구입 후 대출 상환을 고려할 때 중요한 변수가 됩니다.국내에서는 대부분 한국의 PIR이 높다고 인식하지만 경제협력 개발기구(OECD) 가입국들의 PIR 변화를 조사한 자료에 의하면 한국이 가장 낮은 수준입니다. 2015년에서 2023년까지 가장 집값(PIR)이 많이 오른 나라는 54% 상승한 포르투갈입니다. 한국은 오히려 15%가 하락했습니다.한국보다 PIR이 더 하락한 나라는 불가리아와 루마니아가 유일합니다. 이는 평균소득을 평균 주택가격과 비교해서 나타난 정확한 결과입니다. 평균소득과 서울 아파트를 비교해 비교대상을 잘못 선택한 국내의 과장된 연구와는 차이가 납니다.주택가격과 분위별 소득을 일치시켜 분위별 PIR을 계산한다면 소득과 주택가격을 비교하는 더욱 유용한 지표가 만들어집니다. 통계청에서 발표하는 가계 월 소득(10분위)과 주택소유통계(10분위)를 활용하면 분위별 PIR을 정확히 계산할 수 있습니다.2023년 기준으로 소득 상위 10%와 주택자산가액 상위 10%를 비교하면 PIR은 5.31에 불과합니다. 10분위 주택가격은 평균 12억5500만원이며, 가계 월 소득은 1974만7000원입니다.
2024-11-28 06:30 -
무주택 설움 슬롯사이트 지니받는다고 집이
'아프니까 청춘이다'라는 책으로 대표되는 위로 산업이 한국 사회 전방으로 확산하고 있습니다. 당신이 부족한 것은 게을렀기 때문이라며 채찍질하는 자기 계발 산업이 번창한 데 따른 반작용 측면도 있지만, 어느덧 안정적인 산업으로 자리매김하는 모양새입니다.위로 산업은 번아웃에 빠지는 개인이 늘어나면서 등장했습니다. 당신이 부족한 이유는 사회와 구조의 문제이지 당신 탓이 아니라고 속삭입니다. 솔깃한 사탕발림과 따뜻한 공감은 번아웃으로 고통받는 사람들을 위로합니다. 위로 산업은 괴로움이나 슬픔을 들어주고 공감하는 활동으로 재화를 창출합니다.위로 산업의 근간에는 고독과 외로움이라는 현대사회를 관통하는 흐름이 존재합니다. 공감하지 못하고 대화를 나눌 대상도 마땅치 않으니 산업의 영역이 생긴 겁니다. 1인 가구의 급격한 증가와 솔로 문화의 확산은 위로 산업을 뒷받침하는 든든한 후원자입니다.전국의 1인 가구가 1000만 가구를 넘어섰습니다. 전체 가구에서 차지하는 비중도 40%를 훌쩍 넘습니다. 연령대별로는 60대의 1인 가구가 가장 많지만 30대와 50대의 1인 가구 또한 만만치 않습니다. 그만큼 저변이 확대되고 있다는 의미입니다.한국의 1인 가구는 일본보다 더 빠르게 증가하고 있습니다. 2050년에는 일본의 절반을 넘는 가구가 1인 가구로 재편될 것으로 예측하는 점 등을 고려한다면 위로 산업은 미래에도 튼튼한 수요를 안정적으로 확보하고 있다고 보입니다.안타깝게도 부동산 부문에서도 위로 산업이 득세를 하는 중입니다. 자산관리의 출발점이라고 할 수 있는 내 집 마련 부문에서 위로 산업은 노력이 아닌 무기력함을 전파합니다. 당신이 지금까지 집을 마
2024-11-18 08:20
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'월 400만원' 아파트 수두룩…서울 '슬롯사이트 시대' 열렸다
가을 이사철이 열리면서 서울 아파트 월세 시장에 불안이 가중되고 있습니다. 정부가 전세대출 규제를 강화하면서 전세 수요가 월세로 밀려나고 있는 탓입니다.KB부동산의 월간주택가격동향에 의하면 서울 아파트의 10월 월세지수는 118.0으로 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최고치를 기록했습니다. 평균 가격을 살펴봐도 월세 시장의 강세가 두드러집니다.한국부동산원 통계를 보면 9월 기준으로 서울의 평균 보증금은 1억9600만원, 월세는 132만7000만원입니다. 강남구의 경우에는 3억9000만원의 평균 보증금에 250만원의 월세를 받을 수 있습니다. 수익률 측면에서 높은 수치는 아니라고 할 수 있지만, 시세 차익까지 고려한다면 거의 10%에 가까운 수익률입니다. 아파트도 이제는 월세를 받는 상품이라고 말할 수 있을 정도입니다.월세가 오르는 이유는 정부의 규제 영향이 큽니다. 우선 장기간 정비사업을 규제한 영향으로 아파트 입주 물량이 부족합니다. 올해와 내년은 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 '올림픽파크포레온(1만2035가구)' 입주로 숨통이 트였지만, 2026년과 2027년은 두 해를 통틀어 서울 입주 물량이 1만5000가구에 불과합니다. 그나마도 정비사업이 대부분이어서 실제 신규 공급은 몇천 가구에 불과할 겁니다.여기에 더해 비아파트 수요자들이 아파트 임대차 시장으로 몰리는 수요 집중화 현상까지 발생했습니다. 특히 서울이 문제인데, 서울은 아파트에 거주하는 세대가 43.5%(2022년 기준)에 불과해 비아파트 시장의 어려움이 여타 도시와 다르게 큰 영향을 미칩니다.‘전세의 마녀화’도 월세 시장을 불안하게 만드는 요인입니다. 단순한 전세금 미반환 문제까지 ‘전세 사기&rsqu
2024-11-14 06:30 -
주택공급 확대에는 슬롯 사이트도 필요합니다
대출 규제로 서울 아파트 가격 상승 폭이 감소세를 보이고 있습니다. 하지만 주거 선호 지역의 재건축 단지에서는 신고가가 나오는 등 상반된 흐름도 보입니다.서울에서 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 방법은 ‘정비사업’입니다. 재건축·재개발 사업을 통해 늘어나는 일반 분양분이 실제 신규 공급입니다. 그런데 정비사업이라고 하면 대부분 재건축·재개발사업을 떠올리지만, 우리가 간과하고 있던 것이 있습니다. 바로 리모델링 사업입니다.리모델링이란 노후한 구조물을 새롭게 고치고 수선한다는 의미입니다. 한자어로는 개축(改築)이라고 합니다. 현행 주택법은 공동주택에서 단지 전체를 전면적으로 대수선하거나 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있습니다. 구체적으로는 기존 건물의 층수를 높이는 수직 증축 리모델링, 기존에 없는 지하 주차장을 만들거나 새로 짓는 리모델링, 단지의 남는 공간에 별도의 건물을 짓는 별동 증축 리모델링 등이 있습니다.리모델링은 재건축보다 절차가 간단합니다. 입주자 대표회에서 전체 가구의 3분의 2 이상 동의를 받으면, 추진 결의하고 조합설립 인가 신청을 하게 됩니다. 그 이후엔 안전진단, 건축심의, 리모델링 허가, 이주, 착공, 입주의 과정을 거칩니다. 계획 단계부터 완료 단계까지 9가지 절차를 거쳐야 하는 재건축과 비교하면 매우 쉬운 절차입니다.리모델링하면 기존 주택 면적을 늘리는 것과 함께 좁은 복도식 아파트를 넓은 계단식 아파트로 바꿀 수도 있습니다. 지하 주차장을 새로 만들거나, 지하 주차장과 아파트가 연결 안 되었을 경우 이 부분도 해소할 수 있습니다. 간소한 절차를 거쳐서 완전하게 새로운 집을 얻
2024-11-12 00:11 -
서울 마지막 입주장이 다가오고 있습니다
전세시장 강세가 계속되고 있습니다. 입주 물량이 감소하고 매수심리도 떨어지니 그냥 현재 사는 집에 눌러앉는 이들이 늘어나 매물이 줄어든 것으로 보입니다. 전세 사기의 여파로 연립주택과 오피스텔 전세시장이 무너지면서 아파트로 향하는 수요 쏠림 현상도 이를 부채질하는 중입니다.다만 '입주장'이 열리는 곳은 일대 전셋값이 조정되는 모습을 보입니다. 전셋값이 받쳐주지 못하면 매매가격까지 하락하게 됩니다. 입주장은 새 아파트를 다 지어 임시 사용승인이 나와 입주가 가능해지는 시기에 시작됩니다. 대단지 신축 아파트가 입주를 시작하면 전·월세만 아니라 매매 물건도 늘어나면서 가격대가 하락하고 임차(예정)인이나 매수자는 좋은 조건에 계약할 수 있는 것입니다.2018년 12월부터 시작된 서울 송파구 가락동 '헬리오시티(9510가구)' 입주장의 경우 강남권 주택가격을 적게는 5% 많게는 10%까지 내리는 요인으로 작용했습니다. 당시 부동산 시장이 강한 상승세를 보이는 상황에서도 강남권 심지어 성남시, 하남시 주택가격까지 일시적으로 떨어뜨렸습니다.서울권에서 이러한 대규모 입주장은 2026년이면 끝날 것으로 보입니다. 각종 부동산 규제로 인해 더 이상 많은 가구 수가 한꺼번에 쏟아지는 상황이 거의 사라지기 때문입니다. 따라서 이번이 입주장 효과를 누릴 수 있는 거의 마지막 기회가 될 것입니다. 곧 시작될 입주장을 몇 군데 소개하고자 합니다.가장 큰 입주장은 잠실권에서 나옵니다. 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 올해 11월부터 입주를 시작하면서 내년까지 총 1만7000가구 넘는 아파트가 입주합니다. 얼마 전 청약을 받은 '잠실래미
2024-11-01 07:00 -
사라진 입주장 효과…원인은 꽉 막힌 부동산 규제
서울 강동구 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 오는 11월 입주를 앞두고도 전셋값 상승세를 보이고 있습니다. 무려 1만2000가구가 넘는 아파트의 입주가 임박했음에도 불구하고 서울 아파트 전세시장뿐만 아니라, 강동구 전세 시세에 미치는 영향도 미미합니다.2024년 강동구의 아파트 전셋값은 누적 기준으로 0.79% 올랐습니다. 올림픽파크포레온 입주에도 최근 전세 시세는 계속 오르는 중입니다. 9월 23일 주간 기준으로 0.01% 올랐던 전셋값은 이후 계속 상승 폭을 높이며 10월 14일 주간 기준으로 0.06%나 올라 상승 폭을 확대하는 모양새입니다.올림픽파크포레온 현장에 나가보면 전세매물이 많지 않음을 알 수 있습니다. 1만2000가구가 넘는 국내 최대규모 단지의 입주인데도 입주장 효과가 없습니다. 입주장 효과란 대단지 아파트 입주를 앞두고 매물이 쏟아지면서 해당 단지만이 아니라 인근 아파트의 전세가와 매매가가 동시에 떨어지는 현상을 뜻합니다.2019년 9500가구가 넘는 송파구 '헬리오시티'가 입주했을 때는 전세매물이 쏟아지면서 송파구의 전셋값만 아니라 강남권 전세시장이 일시적으로 하락하는 효과를 나타냈습니다. 헬리오시티로 인해 적정수요를 초과하는 입주 물량이 공급됐고, 2018년 10월부터 2019년 6월까지 총 8개월에 걸쳐 송파구와 그 인접한 강남구 심지어 성남시 분당구의 아파트 전셋값과 매매가격이 5~10% 하락하는 영향을 받았습니다.헬리오시티보다 더 큰 올림픽파크포레온이 입주하지만 주변 아파트 시세는 큰 영향이 없습니다. 가장 큰 원인이 무엇일까요? 현재와 2019년 당시의 가장 큰 차이점은 서울 아파트의 입주 물량에 있다고 보입니다.부동산정보업
2024-10-25 15:42 -
규제로 매매가 줄면 전·월세가 불안해집니다
주택 거래방식은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 매매와 전세 그리고 월세입니다. 주택 수요자들의 관심이 가장 큰 매매는 시장 상황에 따라 변동폭이 큽니다. 주택경기가 좋으면 매매는 늘어나고 반대의 경우에는 줄어듭니다.올해만 해도 서울의 경우 1월(2636건)에 비해 7월(8881건)의 매매가 3배가 넘게 늘었습니다. 최근 대출규제가 시행되면서 9월의 매매는 더 큰 폭으로 줄어들지 않을까 생각합니다.반면 전·월세를 포함한 전체 거래량은 큰 변동이 없이 일정한 수준으로 유지됩니다. 그 이유는 매매에 비해 전·월세 거래량이 훨씬 더 많고 전·월세 거래량은 주택시장의 경기와 상관없이 일정하게 유지되기 때문입니다.2024년 들어서도 매매량과 비교해보면 전·월세 거래량은 가장 크게 벌어졌을 때도 그 차이가 각각 1.32배, 1.56배로 크지 않았습니다. 매매는 많이 고민해야 하고, 실행하는데도 시간이 꽤 걸리는 데 반해 전·월세 거래는 상대적으로 큰 노력이나 시간이 필요하지 않습니다. 그만큼 거래가 쉽고 거래량이 주택경기와는 상관없이 일정합니다.이런 이유로 매매와 전·월세 사이에는 일정한 규칙이 존재합니다. 매매가 늘면 전·월세는 줄어들고, 전세와 월세는 함께 늘어나는 양상을 보입니다. 올해 초 매매가 늘어나면서 자연스럽게 전세가 줄었습니다.이는 전세가 매매로 전환됐다고도 볼 수 있습니다. 계약 갱신청구권을 사용한 전세입자가 주택시장이 상승한다고 판단하여 매매에 나섰습니다. 1주택자인 갈아타기 수요도 많았지만 무주택자인 전세입자가 유주택자로 바뀐 사례도 만만치 않게 많았습니다. 이로 인해 매매가 늘었지만 전세는 상대
2024-10-15 08:44
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초고가 아파트, 빌딩 대체재로 부상했습니다
서울 서초구 반포동의 30평대 아파트가 60억원에 거래됐습니다. 아무리 물가가 많이 오르는 인플레이션 시대라지만 국민평형 규모의 아파트 가격이 60억원이라고 하니 과하다는 생각도 듭니다.물론 60억원에 거래된 이 아파트는 한강 조망이 뛰어나고 강남에서도 가장 신축인 상품성이 좋은 아파트입니다. 같은 단지에서도 더 저렴한 가격에 거래되는 아파트들도 많이 있습니다. 그렇지만 이 60억원이라는 금액은 기존 부동산 상품과 비교하면 꼬마빌딩과 유사한 가격이라 더 많은 이목을 끌었습니다. 부동산정보업체 부동산플래닛이 조사한 자료에 의하면 올해 7월 서울시 상업·업무용빌딩 매매거래 중 60.7%(136건)는 50억원 미만인 꼬마빌딩이었습니다. 꼬마빌딩은 빌딩 거래시장의 대표 상품입니다. 꼬마빌딩보다 전용면적 84㎡에 불과한 아파트가 더 가격이 높다니 이해하기 힘든 상황이라고 봅니다.30평대 아파트가 꼬마빌딩 가격을 추월하는 이런 현상을 이해하기 위해서는 경제학에서 이야기하는 대체제와 보완재라는 개념이 필요합니다. 한 재화의 가격이 상승할 때 다른 재화의 수요량이 증가하면 이들 재화는 대체재라고 하며 반대의 경우 보완재라 합니다. 쉽게 설명하면 대체재는 경쟁관계에 있는 상품이며, 보완재는 두 제품이 합쳐져야 하나의 효용이 완성되는 상품들 간의 관계를 말합니다. 예전에는 소주와 맥주가 대체재였습니다. 경기가 호황이면 맥주가 많이 팔렸고, 경기가 불황이면 소주가 많이 팔렸습니다. 하지만 애주가들이 소주와 맥주를 섞어 마시기 시작하면서 지금은 보완의 관계로 바뀌었습니다. 소주가 많이 팔리면 맥주 판매량도 늘어나며, 맥주가 많이 팔리면
2024-10-11 06:30 -
한 달만에 집값 4.5% 떨어져?…깜짝 놀랄 통계의 '이면'
한국공인중개사협회 부동산정책연구원이 발표한 '월간 KAR 부동산시장 동향' 9월호에 따르면 8월 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 1.9% 하락했고 서울은 4.5% 내린 것으로 나타났습니다. 이는 최근 부동산 시장의 상승 추세와 상반된 결과로 혼란을 가중하고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 8월 동향과도 상반되는 결과입니다.주택가격지수는 정부, 학계, 주택 수요자에게 중요한 지표입니다. 정부는 시장 개입 시점과 강도를 결정하기 위해 이 지수가 필요합니다. 학계에서도 주택가격지수는 시장 분석의 기초 자료로 활용됩니다. 주택 수요자들은 투자 수익률 계산 및 시장 전망을 위해 이 지수를 필수적으로 참고합니다. 그렇기에 국민은행, 부동산114, 한국부동산원 등 여러 기관이 주기적으로 주택가격지수를 발표하고 있습니다.이들 기관은 표본주택의 가격을 주기적으로 조사해 라스파이레스 방식으로 지수를 작성합니다. 라스파이레스 방식은 기준연도의 수량을 가중치로 고정한 뒤 기준연도 가격과 비교연도 가격을 대비하는 방식입니다. 조사된 가격은 실제 거래가 아닌 '시세'로 불리는 평가 가격입니다. 그러나 이 시세가 시장 상황을 얼마나 정확히 반영하는지에 대한 논란이 있습니다. 비판자들은 시세는 실거래가가 아니기에 주택 시장 상황을 반영하지 못한다고 주장합니다.2005년 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률' 제정 이후, 실거래가격을 기반으로 한 주택가격지수 작성이 가능해졌습니다. 그러나 이는 새로운 문제를 야기할 수 있습니다. 기존의 표본조사 방식이 사용 불가능해지기 때문입니다. 표본주택이 매기(每期) 거래되지 않을 가능성이 높고,
2024-10-07 08:02 -
"부자들이 강남에 사는 이유는…"
주택시장에서 강남의 지위가 더욱 높아지고 있습니다. 래미안원베일리 30평대(전용면적 84㎡)의 가격이 60억원을 돌파했습니다. 서초구가 1988년 강남구에서 분리 신설된 점을 고려한다면 강남이라는 명칭을 사실상 강남구와 공유하는 중입니다.서울에서 전문직 고소득자와 자산가들이 가장 많이 거주하는 지역으로 강남을 꼽습니다. 재산세 납부 기준 강남구와 서초구가 1, 2위를 차지합니다. 강남구와 서초구는 강남서초교육지원청이 관할하는 강남 8학군 지역으로 교육열이 높습니다. 서울시 자치구 중에서 재정자립도가 가장 높은 지역이기도 합니다.강남 아파트에 자가 거주하는 중·고령가구를 대상으로 심층 인터뷰를 진행한 연구에 의하면 강남 주택수요는 주로 양질의 교육환경과 직장 접근성 때문이라는 인식이 강합니다. 인터뷰 응답자 10명 중 9명은 강남에 계속 거주하겠다고 답했습니다. 중·고령 가구에는 교육환경과 직장 접근성이 수요 요인으로 작용하지 않지만, 강남에 계속 거주하기에 다른 이유가 있을 것으로 추정됐습니다.이러한 분석은 강남이 필요한 목적을 달성하기 위해 일정 기간 머무르는 ‘경유지’인지, 아니면 계속 머무를 ‘종착지’인지에 대한 논란이라고 볼 수 있습니다. 경유지는 보통 중간이라는 명사를 앞에 두어 '중간 경유지'라는 단어를 많이 사용합니다. 그만큼 머무른다는 개념보다는 스쳐 간다는 개념이 중요시됩니다.강남에 정착한 분들과 이야기하면 처음부터 강남에 계속 살고자 하는 주택수요도 있지만 거주하다 보니 계속 살게 되었다는 분들도 많습니다. 타지역으로 이주한 지인들의 후회와 복귀로 인해 강남은 대체 불가능
2024-09-25 07:00 -
"벼락거지는 이제 그만"
인천시가 신혼(예비)부부들에게 1일 임대료가 1000원인 ‘천원 주택’과 신생아 가구가 주택담보대출을 받을 경우 이자 1%를 추가 지원하는 ‘1.0 대출’을 인천형 주거정책으로 발표하고 2025년부터 시행할 계획입니다.시가 보유 또는 매입한 ‘매입임대’ 주택이나 ‘전세 임대’ 주택을 월 3만원에 빌려주는 방식인데 결혼한 지 7년 이내의 신혼부부 또는 예비 신혼부부에게 최초 2년, 최대 6년까지 지원하며 연간 1000호를 공급합니다.인천시의 천원 주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주고자 저렴하게 공급하는 공공임대주택의 목적에 충실합니다. 한국부동산원에 따르면 2024년 7월 기준 전국 아파트 평균 월세는 85만원입니다. 주거비를 3.5% 수준으로 줄일 수 있어 자녀 출산 및 양육에 큰 보탬이 될 것으로 보입니다.다만 이런 선의의 목적이 장기적인 시각에서도 임차인에게 도움이 될지는 보다 고민이 필요합니다. 무주택자에게 최고의 복지는 내 집 마련이기 때문입니다.생애 최초로 내 집 마련을 하는 분들을 상담해보면 전세를 옮겨 다니기 불편해서 집을 산다는 분들이 많습니다. 집을 마련하는 가장 큰 원동력은 불편함을 극복하려는 마음입니다. 거주하며 불편함을 못 느낀다면 내 집을 마련하려는 욕구도 줄어듭니다.그리고 재테크의 출발점은 내 집 마련입니다. 내 집 마련을 해야 향후 자산가치 상승을 누릴 수 있습니다. 이는 어떤 나라의 자산관리 책자에도 항상 나오는 원칙입니다.반대로 장기적으로 임대주택에 거주하면 이른바 '벼락거지'가 될 가능성이 큽니다. 물가 상승으로 인해 집값이 오르는 동안 자산에 큰 변동이 없어 실질적으로 부가 줄어들
2024-09-20 07:00 -
한국 집값이 궁금하면 미국을 보세요
미국의 주요 도시 주택가격이 올해 6월 역대 최고 수준을 경신했습니다. ‘코어로직 케이스-실러 주택가격지수’(S&P CoreLogic Case-Shiller House Price Index)는 전년 같은 기간과 비교해 6.5% 상승했습니다. 미국의 6월 소비자물가 상승률이 3.0%로 둔화한 것과 비교하면 주택가격 상승률이 소비자물가지수보다 3.5%포인트나 더 높았습니다.미국 집값이 상승하는 배경에는 높은 금리가 있습니다. 금리 때문에 주택 갈아타기 수요가 수그러들면서 기존 주택이 시장에 나오지 않아 매물이 급감했습니다. 미국 최대규모의 주택대출 금융 회사인 프레디맥에 따르면 9월5일 기준 미국의 30년 만기 고정 모기지 금리 평균치는 6.35%입니다. 2023년 5월 이후 가장 낮은 수준이지만, 우리나라와 비교하면 상당히 높은 금리입니다.주택 공급도 심각한 수준으로 줄었습니다. 각종 금융 비용이 늘어나면서 주택사업자들이 신규 주택을 건설하지 않고 있는 것입니다. 기존 주택은 시장에 나오지 않고 신규 주택 건설마저 저조하니 공급이 수요를 따라가지 못해 집값이 오름세를 보인 것입니다.9월 기준금리가 인하할 전망입니다. 기준금리가 인하하면 주택사업자들은 더 많은 주택을 공급할 것입니다. 가계도 모기지 금리 하락에 맞춰 기존 집을 팔고 더 나은 집으로 갈아타기를 시도할 것으로 보입니다. 매물과 거래량이 동시에 증가하면 주택 가격도 안정화할 것으로 기대됩니다.실제로 올해 7월 미국 주택거래량은 반등했습니다. 지난 3월 이후 계속 줄어들던 미국 기존 주택 매매 건수는 7월 395만건으로 전월 대비 1.3% 늘었습니다. 기준금리 인하가 다가오면서 주택 매물이 쌓이고, 거래 감소와 가격 상승의 주범이었던 '매물
2024-09-10 07:00
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주택시장 안정화, 꾸준한 공급이 방법입니다
서울을 중심으로 주택가격이 오르자 정부가 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하고 은행에 창구지도까지 하면서 대출 규제에 나섰습니다. 국토교통부만이 아니라 한국은행과 은행 감독기관들 모두 나서서 전방위적으로 대출 규제에 호응하는 중입니다. 금융회사 대출서류에 서명하는 자서 시기와 대출실행 시기가 다르기 때문에 피해를 보는 차주들도 생기는 중입니다. 이래저래 은행 창구는 혼란이 계속되고 있습니다.주택시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 8월 말 현재 수도권 아파트값은 연간 기준으로 0.99% 올랐습니다. 서울 상승률이 2.93%로 가장 높은데, 이 수치도 물가상승률이나 소득 증가율을 고려하면 거의 오르지 않은 수치입니다. 그나마도 주택 유형 중 가장 많이 오르는 아파트의 이야기이고, 단독이나 연립 등을 포함한 평균 종합주택가격 상승률은 8월 말 기준 0.16% 상승에 그칩니다.이런 상황에서 정부는 규제를 꺼내 들었습니다. 그중에서도 이전 정부의 부동산 정책 중 가장 많이 비판했던 수요억제 정책인 대출 규제를 강화했습니다. 스트레스 DSR 자체는 이미 예고된 정책입니다. 문제는 '창구 지도'입니다. 법이나 시행령에도 없으며 중국이나 러시아와 같은 독재국가나 후진국에서 시행하는 관치금융을 통해 은행의 팔을 비틀어 대출 규제를 강화하는 중입니다.과거 사례를 살펴보면 이번 대출 규제는 주택시장에 지속적인 영향을 주지 못할 전망입니다. 이러한 수요억제 정책의 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월에 그쳤습니다. 2019년 12월, 문재인 정부는 15억원 이상 주택에 대한 담보대출을 금지한 바 있습니다. 지금보다 강력한 규제였지만, 잠시 숨을 고르던 주택
2024-09-05 07:00 -
60억 vs 34억…강남 아파트도 양극화
상위 1%에게 부가 집중되며 부자들 사이에서도 자산 격차가 벌어지고 있습니다. NH투자증권 100세시대연구소가 발간한 '2022년 대한민국상위 1% 보고서'에 따르면 2021년 순자산 상위 1% 가구 기준선은 29억2010만원이었습니다. 2020년의 26억1000만원보다 3억원 이상이 증가한 액수입니다. 같은 기간 상위 10% 가구의 순자산은 1억원 증가하는데 그쳤고, 채 10억원이 되지 않았습니다.사회 곳곳에서도 같은 현상이 벌어지고 있습니다. 이자소득 상위 1%는 전체 이자소득 중 46.5%를 차지합니다. 국내 주식시장의 상위 1%가 전체 내국인 상장주식의 53%를 보유하고 있습니다. 상위 1% 가수들이 벌이 들이는 수입은 전체 가수 업종 소득의 53%에 달합니다. 이러한 격차는 시간이 갈수록 더욱 벌어지고 있습니다.부동산도 마찬가지입니다. 강남권 아파트 가격은 일반인이 접근하기 힘든 ‘넘사벽(넘을 수 없는 사차원의 벽)’이 되어가고 있습니다. 강남구 아파트의 평균 매매가격은 22억7738만원으로 전국 평균 매매가격인 4억5550만원의 5배가 넘어갑니다.고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차를 확인할 수 있는 서울 아파트 매매가격 5분위 배율 역시 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 가장 높은 5.27(2024년 7월 기준)로 집계됐습니다. 상위 20%의 아파트는 하위 20% 아파트보다 5.27배 비싸다는 말입니다. 하지만 거래 현장에서 상황을 살펴보면, 최근 들어서는 고가 아파트와 저가 아파트의 양극화보다는 고가 아파트 사이의 양극화가 더욱 심해진 것을 확인할 수 있습니다. 서울 서초구 반포동 대표 아파트인 '아크로리버파크'와 '래미안원베일리' 전용면적 84㎡는 50억원 넘는 금액에 거래되고 있습니다.
2024-09-03 10:16 -
은행의 창구지도가 주택시장에 미치는 영향
은행의 창구지도로 인해 주택시장이 왜곡되고 있습니다. 은행의 창구지도란 금융당국이 시장 논리가 아닌 방법으로 은행의 의사결정에 개입해 본인들이 원하는 방향으로 유도하는 행위를 말합니다. 최근 서울 주거 선호 지역을 중심으로 주택가격이 오르자 대출한도나 금리 등에 대해 금융위원회와 금감원이 우려를 표현한 것이 대표적인 창구 지도입니다.중앙은행이 기준금리를 정하고, 그에 따라 시중금리가 움직이고 이에 맞춰 가계와 기업이 의사결정을 하는데 여기에 창구지도가 개입되면 통화의 흐름이 왜곡되고 미래 예측이 어렵게 됩니다. 후진국이나 중국, 러시아와 같은 독재국가에서는 이런 일이 벌어지지만, 금융 선진국에서는 있을 수 없는 일입니다. 특히 행정지도를 통한 직접적인 금리 통제는 정말 일어나서는 안 되는 일이라고 봅니다.하지만 우리나라는 창구지도가 도를 넘고 있습니다. 서울 주거 선호 지역의 아파트 가격이 오르고 가계대출이 급증하자 금융당국이 가계대출 점검 회의에서 전방위적 가계대출 관리를 주문했습니다. 은행들이 이에 대응하고자 주택담보대출 등 대출금리를 인상하자 금융감독원장이 다시 창구지도를 합니다. 은행들이 가계부채 관리에 대출금리 인상이라는 손쉬운 방법을 택해 이득만 챙기려 한다는 비판입니다. 그러면서 아예 대놓고 “개입 필요성을 강하게 느낀다”고 이야기합니다. 창구지도가 안 먹히고 다른 방향으로 가면 아예 방향까지 제시할 정도로 금융정책의 후진성은 심각합니다.은행의 팔을 비틀어 직접적으로 개입하는 이런 방식은 후진적일 뿐만 아니라 심각한 문제를 야기할 수 있
2024-08-30 07:00 -
하반기 금리 인하되면 부동산시장 어떻게 될까?
하반기 기준금리 인하가 확실시되는 가운데 금리가 떨어지면 주택시장이 어떻게 될 것인지에 대한 논란이 많습니다. 금리 인하는 주택시장에는 당연히 긍정적인 요소이지만 금리인하가 선반영됐다는 점을 고려한다면 그 영향이 생각보다 적을 수도 있습니다. 금리 인하가 얼마만큼 언제까지 계속될 것인지의 여부도 중요한 변수입니다.우리보다 금리를 먼저 인하한 선진국들도 꽤 됩니다. 캐나다, 스위스, 스웨덴, 영국 등이 대표적입니다. 금리 인하를 먼저 단행한 나라의 주택시장이 어떻게 움직이고 있는지를 살펴보면 금리 인하 후 우리나라 주택시장 흐름을 예측해볼 수 있을 겁니다.우리보다 인구가 다소 많은(6800만명) 영국의 경우 중앙은행이 4년 만에 처음으로 금리를 인하하자 주택시장이 즉각 상승세를 보였습니다. 주택담보대출 금리가 저렴해지면서 매수자가 관심을 보이고 주택가격이 오르고 있습니다.부동산정보업체인 라이트무브(RightMove)에 따르면 8월1일 이후의 주택 매물에 대해 부동산중개인에게 연락한 잠재 구매자의 수는 1년 전 같은 시기에 비해 19%나 급증했습니다. 7월에도 11% 증가했습니다. 라이트무브는 은행의 대출 비용 인하가 대출금융회사에서 더 저렴한 주택담보대출을 더 빨리 제공하는 데 도움이 됐고 매수자 수요 개선에 상당히 기여했다고 밝혔습니다. 가을 주택시장이 더욱 활발해질 것이며 2024년 주택가격이 기존의 1% 하락에서 1% 상승으로 상향 조정될 것으로 예측했습니다.금융시장은 은행이 인플레이션 압력이 약화됨에 따라 금리를 추가로 인하해 대응할 것으로 예상하며 내년 말까지 3.5%(현재 5%)까지 낮출 가능성이 있다고 보고 있습니다. 영국의 평균 5년 고정금
2024-08-26 07:00 -
수도권 아파트는 양극화, 지방은 평준화…이유는?
주거선호지역과 신축아파트 위주로 거래가 활성화되면서 주택시장의 양극화가 심화되고 있습니다. 하지만 이런 현상도 지역별로는 차이를 보이는데 수도권의 경우에는 양극화가 진행되고 있지만 지방은 오히려 평준화되고 있습니다. 주택가격이 오르는 지역이 대부분 수도권인데 주거선호지역의 고가 아파트가 빨리, 많이 거래되고 고가 아파트의 회복률이 높아지면서 자연스럽게 주택시장이 양극화되는 겁니다.실제로 8월20일 현재 서울에서 가장 많이 거래된 아파트는 송파구의 헬리오시티인데 266건이 거래됐습니다. 실거래신고가 한달 기한인 점을 고려해 작년 7월까지의 거래건수(230건)로 비교해보면 올해 거래건수가 작년보다 30건 이상 많은 점을 알 수 있습니다. 주거선호지역인 송파구와 강동구의 아파트들은 작년과 비교해 많이 거래되고 있습니다.아파트가 평준화되는지 양극화되는지를 알기 위해서는 평균과 중위 매매가격 간의 차이로 판단할 수 있습니다. 평균가격과 중위가격은 유사할 것으로 생각하기 쉬우나, 고가주택 거래가 많을수록 차이가 커지는 '평균의 함정'에 빠질 수 있습니다. 삼성전자의 직원의 평균 연봉에는 이재용 회장이 포함돼 있기 때문에 높다는 말입니다(※미등기임원이라 회장도 직원 연봉에 포함됩니다.)아파트 평균(average) 매매가격은 전국 아파트 매매가격을 모두 더해 거래된 가구 당 숫자로 나눈 것으로 고가주택이 많을수록 자연스럽게 높아집니다. 중위(median) 매매가격은 전체 주택을 가격 순서대로 나열했을 때 가장 중앙에 위치하는 중간값입니다. 평균가격과 중위가격은 차이가 발생할 수 있는데 고가주택 거래가 많은 지역은 평균가격이 높
2024-08-22 07:00